Lebanon Web Design
اتيح لمتصفحي موقعنا من الهواتف الذكية تبويب خاص يسهل متابعة الأخبار، بينما يبقى التبويب العادي متوفراً من الالواح الالكترونية التي يزيد حجمها عن 7 انش
وفيات
رأي
كتاب مفتوح الى فخامة رئيس الجمهورية: قانون إيجارات لحلّ أزمة السكن
المحامي لوسيان عون

في الاول من نيسان الحالي، زف خبر اقرار الهيئة العامة للمجلس النيابي لقانون الايجارات المتعلق بالعقود المنجزة قبل 23 تموز من العام 1992 والذي اثار مشكلة مزمنة للمالكين القدامى ليشكل باقراره فك ارتباط بين المالكين والمستأجرين القدامى على مدى تسع سنوات مقبلة لتتحرر بعدها عقود الايجار فتتساوى البدلات بمقدارها ولن يشكو اي مالك من اجحاف منه نتيجة تحرير العقود التاجيرية في لبنان بعد انقضاء هذه المدة.
لكن، مع صدور قانون الايجارات في مطلع نيسان الحالي، أخطاء وثغرات كان بامكان مجلس النواب تحاشيها ولا سيما منها ما سوف يغرق القضاء والخبراء والمحامين والمحاكم والهيئات والادارة ومالية الدولة معاً بهوالك ويثقلها بملفات معقدة يستلزم البت والفصل بها اشهراً ان لم يكن سنوات وسنوات.
فخامة الرئيس،
اسهاماً من جانبنا بتبسيط الامور، وحلحلة العقد وتحاشي الوقوع في مهالك ومطبات وثغرات بالامكان سدها عن طريقة اقتراح قانون غير معقد يحلَ معضلات عقود من الزمن، ويفك ارتباطاً بقي مستحكماً بين المالكين القدامى والمستأجرين القدامى.
فاننا نتقدم من جانبكم بمشروع قانون سلس بسيط بعيد عن التعقيد وارباك المحاكم والادارة، ليرسي قواعد العدالة والانصاف بين فريقي عقد الايجار القديم توصلاً الى ارساء علاقات بين المالك والمستأجر ملؤها الثقة والاستقرار وتفعيل عجلة الاقتصاد والازدهار والاستثمار بعيداً عن التشنج المسيطر حاضراً.

 قانون الايجارات المقترح:


المادة 1
تخضع لاحكام هذا القانون جميع عقود ايجار العقارات المبنية المعقودة قبل 23/7/1992.

المادة 2
تستثنى من احكام هذا القانون:
أ - عقود ايجار الاراضي الزراعية والمباني التابعة لها.
ب - عقود الايجار الموسمية العائدة لاماكن الاصطياف والاشتاء.
ت - العقود التي بموجبها يقدم اصحاب العمل اماكن لسكن اجرائهم مجانا او ببدل.
ث - اشغال الاملاك العمومية للدولة والبلديات.
ج - عقود ايجار الفيلات التي تتوافر فيها المواصفات الآتية:
ان تكون مؤلفة من طابق واحد او اكثر ومؤجرة لسكن مستأجر واحد ولها حديقة ومرأب وجهاز تدفئة وجهاز خاص يؤمن المياه الساخنة وان كان المستأجر يتحمل نفقات تأمينها شرط توافر هذه المواصفات بتاريخ بدء الايجار الاساسي.


 المادة 3

يعتبر عقد ايجار سكني العقد الواقع على الاماكن المخصصة للسكن، اما الاماكن المؤجرة بعقد واحد للسكن ولغير السكن فتعتبر اماكن سكنية لمجرد استخدامها للسكن.

 المادة 4
تمدد لغاية عشر سنوات من تاريخ صدور هذا القانون عقود ايجار الاماكن السكنية على ان يزاد تباعاً بدل الايجار السنوي بمقدار عشرة في المئة سنوياً من بدل المثل السنوي الذي يساوي 5 في المئة من القيمة التخمينية المحددة في بيانات السجل العقاري التابعة للعقار الكائن فيه المأجور والمسجلة في السجل العقاري التابع له القسم أم العقار المؤلف منه المأجور وتعتبر الزيادة تلك جزءاً لا يتجزأ من البدل السنوي وتستحق سلفاً مطلع كل عام مع بدء تنفيذ هذا القانون حتى تصل في نهاية العام العاشر الى مئة في المئة.


ألمادة 5
يحق لكل مالك أو مستأجر معني بهذا القانون طلب افادة من الدوائر العقارية المختصة العائد اليها المأجور يدوّن فيها قيمة المأجور وفق البيانات المعمول بها لتحديد رسوم تسجيل العقارات ومساحة المأجور بعد الاستحصال على نسخة عن عقد الايجار مسجلة في الدوائر البلدية المختصة وابرازها طياً مع الطلب المذكور.
-ان الافادة الصادرة عن الدوائر العقارية بهذا الخصوص لا تقبل أي طريق من طرق الطعن الا الادعاء بالتزوير أمام المراجع الجزائية المختصة ويكون الحكم الصادر عن محكمة استئناف الجنح في التزوير الجنحي أم قرار الهيئة الاتهامية في التزوير الجنائي غير قابل لاي طريق من طرق المراجعة الا الاعتراض.

- تبقى الافادة المستصدرة من الدوائر العقارية في الفقرة السابقة حصراً الصالحة للتنفيذ في أي من المراجعات الادارية والقضائية المختصة باستثناء التوافق بين فريقي العقد المستأجر والمالك على بدل المثل على أن يكون خطياً وموقعاً من جانب الاثنين لدى الكاتب العدل التابع للدائرة التي يتبع لها العقار المختص وان الرسم الخاضع لها لدى دوائر كتاب العدل يبقى رسماً مقطوعاً اسوة بمقدار الرسوم التي تخضع لها الاقرارات العادية.

المادة 6
يحق للمستأجر وقبل انتهاء السنة التعاقدية العاشرة بثلاثة اشهر ابلاغ المالك بواسطة دائرة الكاتب العدل كتاباً ملزماً للمالك يرغب فيه بتنظيم عقد ايجار حر لثلاث سنوات لاحقة غير قابلة للتجديد ولمرة واحدة وفق بدل الايجار العائد للسنة العاشرة على أن يتم ايداع دائرة كاتب العدل عينها رصيد بدلات الايجار المستحقة عليه والمترتبة لمصلحة المالك حتى آخر السنة التعاقدية العاشرة فضلاً عن ستة اشهر لاحقة تحت طائلة سقوط حقه بتمديد الايجار للسنوات الثلاث اللاحقة.

 

المادة 7
بانقضاء السنوات الثلاثة عشر الملحوظة في المادة السابقة بحال ارسال الكتاب ضمن المهلة المحددة من قبل المستأجر وعدم اخلاء المأجور أم بحال انقضاء الستنوات العشر وعدم ارسال الكتاب من قبل المستأجر ضمن المهلة الملحوظة في المادة نفسها ضمن السنة العاشرة التمديدية وعدم اخلاء المأجور يترتب على المستأجر في أي من الحالتين دفع غرامة اكراهية عن كل يوم تأخير تساوي خمسة اضعاف بدل الايجار اليومي الذي كان مترتباً عن السنة التاجيرية العاشرة.


ألمادة 8
للمستأجر الحق قبل انقضاء شهرين من نهاية كل سنة تأجيرية من السنوات الخمس الاولى اعلام المالك برغبته في اخلاء الماجور في آخر أي من السنوات التعاقدية تلك عن طريق كتاب يرسله بواسطة الكاتب العدل وفي هذه الحالة يشكل الكتاب عرضاً للمالك غير منتج لمفاعيله الا بعد تسديد كامل رصيد بدلات السنوات التعاقدية التي شغلها على أن يبقى غير ملزم للمالك الا بحال موافقة هذا الاخير خطياً تدون على محضر لدى الكاتب العدل نفسه فيترتب بمهلة ثلاثة ايام من تاريخه موجب على المالك باعلام المستأجر الموافقة على العرض ما يلزم المالك بايداع مقدار تعويض محدد في هذه المادة عن طريق عرض وايداع من جانبه لدى الكاتب العدل لمصلحة المستأجر يبلغه الى هذا الاخير ليصبح ملزماً بقبض التعويض المقرّر والاخلاء في الوقت المحدد.
-ينص العرض على:
بدل ايجار خمسة أعوام سنداً للافادة الصادرة عن الدوائر العقارية الملحوظة في المادة 5 من هذا القانون بحال صدور العرض خلال السنة التمديدية الاولى.
بدل ايجار أربعة أعوام سنداً للافادة الصادرة عن الدوائر العقارية الملحوظة في المادة 5 من هذا القانون بحال صدور العرض خلال السنة التمديدية الثانية.
بدل ايجار ثلاثة أعوام سنداً للافادة الصادرة عن الدوائر العقارية الملحوظة في المادة 5 من هذا القانون بحال صدور العرض خلال السنة التمديدية الثالثة.
بدل ايجار عامين سنداً للافادة الصادرة عن الدوائر العقارية الملحوظة في المادة 5 من هذا القانون بحال صدور العرض خلال السنة التمديدية الرابعة
بدل ايجار عام واحد سنداً للافادة الصادرة عن الدوائر العقارية الملحوظة في المادة 5 من هذا القانون بحال صدور العرض خلال السنة التمديدية الخامسة.
بحال رغبة المستأجر بترك المأجور في اي من السنوات التمديدية السادسة أو اللاحقة، لا يستحق للمستأجر أي تعويض.


ألمادة 9
اذا رغب المالك في استرداد المأجور للضرورة العائلية أم في سبيل الهدم خلال السنوات الخمس الاولى التمديدية عليه ان يدفع للمستأجر تعويضا مساوياً لما تضمنه الجدول الملحوظ في الفقرة السابقة وتطبق الشروط نفسها المتعلقة بالافادة ومقدار بدل المثل المنصوص عنه في المادة المذكورة.

يستثنى المستأجرون غير اللبنانيين من التعويض اذا كانوا يملكون مسكنا آخر في لبنان.

ألمادة 10
تبقى دائرة التنفيذ المرجع الصالح للبت بالمراجعات بموضوع التعهدات المنصوص عنها بعقود.
الايجارات وبالحجز الاحتياطي أو التنفيذي العائد لبدلات الايجار وتطبق الاجراءات في هذا الصدد تلك المنصوص عنها في قانون اصول المحاكمات المدنية.

ألمادة 11
في حال وفاة المستأجر او تركه المأجور، يحل محله حكما في الاستفادة من عقد الايجار الاساسي او الممدد عند الاقتضاء، بكافة شروطه الاخيرة او المعدلة بحكم القانون
زوج المستأجر او من حل محله قانونا قبل تاريخ 23/7/1992
انسباؤه الذين دخلوا معه الى المأجور عند بدء تنفيذ الاجارة وكانوا لا يزالون مستمرين في اشغاله بدون انقطاع حتى تاريخ سريان هذا القانون.

ألمادة 12

تخضع المراجعة القضائية لتنفيذ الاخلاء وكل ما يتفرع عنه للرسم المقطوع.

تعفى المعاملات من اي رسم نسبي ومن رسم الطابع على كل اجراءات كتابة العدل المتعلقة بالتخميمات او الانذارات او العرض والايداع.

ألمادة 13
لا يجوز للمستأجر التنازل عن المأجور او تأجيره كليا او جزئيا الا بموافقة المالك الخطية وبالشروط التي يتفق عليها..
اذا تنازل المستأجر الاصلي عن المأجور وان مرخصا له بذلك صراحة في عقد الايجار الاساسي او الممدد بحكم القانون، يستفيد المتنازل لهم من التمديد القانوني ويحلون محل المستأجر الاصلي وتصبح علاقتهم مباشرة مع المالك.
في حال التأجير الثانوي الكلي او الجزئي باذن المالك الصريح في العقد الاساسي او الممدد، تبقى العلاقة التأجيرية محصورة بين المالك والمستأجر الاصلي وتنتهي مدة الايجار الثانوي بانتهاء مدة الايجار الاصلي.
تخضع الاجارة السنوية المعقودة بعد 22/7/1992 لحرية التعاقد وفقا لاحكام القانون رقم 159/92.

ألمادة 14
على المالك ان يطلب ادخال المستأجر الثانوي في كل دعوى تقام بوجه المستأجر الاصلي، ويكون للحكم الصادر بوجه المستأجر الاصلي قوة القضية المحكمة بها بوجه المستأجر الثانوي، على انه يحق للمستأجر
الثانوي مطالبة المستأجر الاصلي بالتعويض في حال ثبوت سوء نية او خطأ او اهمال هذا الاخير.

ألمادة 15
يسقط الحق بالتمديد ويحكم على صاحبه بالاخلاء في الحالات التالية:
أ- اذا لم يدفع ما استحق عليه من بدل الاجارة وذلك خلال شهرين بعد تبلغه بنفسه او بواسطة احد افراد عائلته الراشدين المقيمين معه او بواسطة ممثله انذارا موجها اليه بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام او بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل او بموجب انذار صادر عن دائرة التنفيذ.
اما الشخص المعنوي فعليه وخلال مهلة شهرين من تاريخ نفاذ هذا القانون ان يتخذ محل اقامةوالا تطبق عليه اصول التبليغ المنصوص عليها في قانون اصول المحاكمات المدنية.


ألمادة 16
تمدد عقود ايجار الاماكن غير السكنية المعقودة قبل 23/7/1992 حتى تاريخ 31/12/2020
وتطبق عليها نسب المضاعفة الواردة في الفقرة أدناه من هذا القانون دون اضافة اي زيادة متعلقة بعوامل أم اعتبارات أخرى ( أكانت تجارية أم صناعية أم الموقع ...).
خلال هذه المدة و اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا القانون تزاد بدلات ايجار هذه الاماكن سنويا بنسبة تعادل ثلاثة ارباع الزيادات المفروضة في المادة 4 على الاماكن السكنية على ان لا تتجاوز أية زيادة الـ5 في المئة
قبل انتهاء السنوات التمديدية أعلاه المحددة لهذه الاماكن.

ألمادة 17
منذ تاريخ بدء سريان هذا القانون ولغاية آخر العام 2020 يصدر مجلس النواب قانوناً متكاملاً يخضع الاماكن التجارية الخاضعة لهذه المادة لاحكامه توصلاً لتحرير العقود تدريجياً اسوة بهذا القانون.

ألمادة 18
على المؤجر ان ينظم سنوياً حساباً تفصيليا للنفقات وتوزيعا لها بينه وبين المستأجرين، مبينا حصة مساهمة كل منهم ويبلغه اليهم ويكون من حق كل منهم الاطلاع على الفواتير المثبتة لهذه النفقات وطلب صورة عنها على نفقته عند الاقتضاء للاعتراض على صحتها اذا شاء.
يعتبر تأخر المستأجر عن دفع السلفة او عن دفع حصته المستحقة من المساهمة السنوية بعد المحاسبة النهائية بمثابة التأخرعن دفع بدلات الايجار وينتج المفاعيل المنصوص عنها المتعلقة بالتلكؤ عن دفع بدلات الايجار على ان يكون الانذار مرفقا بصورة عن جميع المستندات المثبتة للنفقات.

ألمادة 19
خلافا لكل نص او اتفاق سابق، يتحمل المستأجر كامل نفقات الاصلاحات غير المشتركة الخاصة بالمأجور.

ألمادة 20
كل اتفاق خطي يجري بين شاغلي ثلاثة ارباع الاقسام المعدة للايجار او لاشغالها من قبل المالك بشأن اعفاء المالك من تأدية كل او بعض الخدمات المشتركة يكون ملزما للمالك ولجميع المستأجرين.

ألمادة 21
تناط بالقاضي المنفرد المدني صلاحية النظر في جميع دعاوى الايجار والاشغال والادارة الحرة وفي جميع الطلبات والدفوع التي تلازمها مهما بلغ بدل الايجار السنوي..
تعين جلسة المحاكمة الاولى في دعاوى الايجارات دون التقيد بمهل تبادل اللوائح، ولا يقبل الحكم الابتدائي الصادر في دعاوى ايجار العقارات المبنية الخاضعة لهذا القانون ايا من طرق المراجعة العادية والاستثنائية سوى الاعتراض في حدود المادة 657 من قانون اصول المحاكمات المدنية والاستئناف خلال مهلة خمسة عشر يوما من تاريخ تبلغه، ولا يقبل الحكم الاستئنافي اي طريق من طرق المراجعة العادية او الاستثنائية سوى الاعتراض في حدود المادة 657 من قانون اصول المحاكمات المدنية.
الا ان الحكم الاستثنافي يقبل التمييز اذا كان ثمة تعارض بينه وبين الحكم الابتدائي لجهة الاسقاط من حق التمديد فقط. ويسري ذلك على الاحكام الاستئنافية الصادرة اعتبارا من 1/1/1987 ايا كان القانون الذي اعتمد في هذه الاحكام.
يبقى قضاء العجلة في نطاق احكام القانون العام صالحاً للنظر في القضايا الطارئة والمستعجلة التي لا يتصدى الفصل فيها الى اساس النزاع.

ألمادة 22
تطبق احكام المادة 847 وما يليها من قانون اصول المحاكمات المدنية بتنفيذ الاسناد والتعهدات الخطية لتحصيل البدلات المعينة في عقود الايجار. يمكن اعتماد عقد الايجار الاساسي مرفقا بافادة صادرة عن البلدية او الادارة المختصة تثبت تجديد تسجيل العقد.
خلافا لاحكام المادة 852 من قانون اصول المحاكمات المدنية، ان الاعتراض لا يوقف التنفيذ ما لم تقرر المحكمة المختصة خلاف ذلك، لقاء كفالة او بدونها.

ألمادة 23
خلافا لاي نص آخر، لا تعتبر باطلة عقود الايجارات المتعلقة باماكن تحوي مخالفات لقوانين البناء او التنظيم المدني الا اذا كانت هذه المخالفات غير قابلة للتسوية بموجب القوانين النافذة.
الا انه في الحالة الاخيرة فان الحكم باخلاء المستأجر لا ينفذ الا بالتلازم مع ازالة المخالفة من قبل المؤجر، وتطبق عندها احكام الاسترداد للهدم المنصوص عليها في هذا القانون.

ألمادة 24
مع مراعاة المادة 22 من هذا القانون تبقى الدعاوى المقامة قبل تاريخ العمل بهذا القانون خاضعة لاحكام القوانين االتي اقيمت في ظلها.

ألمادة 25
يعطى المستأجر المشمول باحكام الفقرة (د) من المادة السابعة من القانون رقم 539 تاريخ 24/7/1996 وتعديلاته (انشاء المؤسسة العامة للاسكان) الافضلية المطلقة في الاشتراك بالنظام الخاص بالايجار التملكي.
كما تعطى الافضلية للمستأجرين الخاضعين لاحكام هذا القانون. للاستحصال على قروض من كل من المؤسسة العامة للاسكان ومصرف الاسكان ومصرف لبنان على سواهم من مقدمي طلبات القروض.
كما يعفى من يخضع لاحكامه عند شرائه المسكن المؤجر من رسم التسجيل لدى الدوائر العقارية وكتاب العدل والرسم المقطوع ورسم الطابع ورسوم التأمين وفك التامين كما يعفى من تسديد رسوم الاملاك المبنية لعشر سنوات لاحقة ابتداء من تاريخ تسجيل المسكن.
خلافاً لكل نص مخالف يعطى المستأجر المستفيد من الفقرة السابقة حق الحصول على قروض من المصارف والمؤسسات والمصارف المعنية المحددة أعلاه تمنح له لسنوات مضاعفة عن تلك التي تستحق له ادارياً وقانوناً خاصة لجهة تلك المتعلقة بسن المستفيد.

ألمادة 26
تحدد عند الاقتضاء دقائق تطبيق احكام هذا القانون بمراسيم تتخذ في مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزيري العدل والمالية.

ألمادة 27
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد شهرين من تاريخ نشره
 

ق، . .

رأي

07-03-2016 14:44 - أبعدوا وحشيتكم وبشاعتكم عن الأطفال... واتركوهم يعيشون طفولتهم بسلام! 01-03-2016 00:57 - من أجل "لبناننا"... لن نعتذر! 20-01-2016 06:46 - وللذاكرة ايضاً رأي في لقاء معراب 13-01-2016 06:50 - بين لقب "أحلى صوت" ومعاناة لاجئين... نوايا خفية 23-11-2015 01:02 - صرخة أطفال موجوعين... "بس كرمال مين"؟ 18-11-2015 06:43 - "إستفيقوا يا بشر... نعم وألف نعم للقضاء على الإرهاب!" 24-08-2015 20:47 - 5 سياسيين يتقاسمون "غنائم زبالة البلد" 12-08-2015 06:49 - لا تهمشونا... 24-07-2015 06:47 - من مطمر الناعمة إلى مطمر البلمند 18-07-2015 07:55 - سامحنا يا جورج...
10-07-2015 06:47 - بين "داعشية" المجتمع اللبناني و"الديمقراطية المزيفة" 10-07-2015 06:44 - هل قدر اللبنانيين الإستزلام دائما؟ 07-07-2015 06:00 - التغيير يحتاج لوقت ولكنه يبدأ بخطوات 05-06-2015 12:24 - روكز يدفع ثمن مصاهرته عون 08-04-2015 07:17 - لاتسألوني عن "رئيس جمهوريتنا"...! 17-03-2015 06:12 - من قرأ رسائل جعجع ...المشفّرة؟ 21-02-2015 00:42 - ألحوار تمرير للوقت حتى يصل الفرمان ...ويسمي رئيس لبنان 10-02-2015 06:49 - يسوع الملك في قفص الإتهام؟ 05-02-2015 06:37 - داعش من الذبح إلى الإحراق...فماذا بعد؟ 03-02-2015 11:23 - عندما كنت صغيراً! 23-01-2015 06:34 - ألقضاء قال كلمة الفصل: قانون الإيجارات الجديد نافذ اعتباراً من 28/12/2014 17-01-2015 00:42 - يوم يكبر حنظلة..!.. 30-12-2014 05:55 - هذه هي حقيقة ما حصل مع بابا نويل! 29-12-2014 05:51 - جنود مخطوفون و...مآتم متنقّلة 08-12-2014 10:16 - حين أعدموه 04-12-2014 06:04 - هل إرساء قاعدة الفراغ يجرّ التمديد ؟ 25-11-2014 06:09 - ملفات اللبنانيين في مهب الريح 24-11-2014 06:11 - "لبنان ان حكى" 10-10-2014 06:13 - اتركوا جامعتي تعيش 02-10-2014 06:07 - علقوا المشانق...عبرة لمن يعتبر 29-09-2014 05:32 - الوطن والمؤسسة العسكرية كبش محرقة! 27-09-2014 07:39 - "الايزوتيريك" بوابة الى المسامحة والارتقاء 26-09-2014 06:22 - عندما نخاف من الاستشهاد في طلب الشهادة 24-09-2014 05:55 - ماذا لو مُنع "تويتر" و"فايسبوك" و"يوتيوب" عن الارهابيين؟ 19-09-2014 11:33 - عن أمير طرابلس "الداعشي" 19-09-2014 05:55 - طلاب لبنان، من يتذكرهم اليوم؟ 18-09-2014 06:12 - عقبال...عنّا! 16-09-2014 06:14 - "وينن، وين وجوهن؟" 12-09-2014 06:15 - نحن ... سلاحنا العلم 09-09-2014 06:30 - ويبقى الأمل... 06-09-2014 05:46 - "العقل لا يفهم" 05-09-2014 06:13 - من هو المسؤول عن هجرة المسيحيين من لبنان؟ 19-08-2014 05:14 - سيناريو داعش في لبنان 15-08-2014 05:37 - من حقنا ان نعرف 13-08-2014 06:12 - "داعشية" المجتمع اللبناني 15-07-2014 06:26 - الطريق الى النجمة الرابعة 14-07-2014 05:58 - "أقل الحياء" استباق التمديد بإقرار قانون انتخاب 10-07-2014 06:15 - زمن"داعش" الكسرواني 09-07-2014 14:05 - هل تطفئ السبعة الألمانية... النجمات البرازيلية الخمس؟ 01-07-2014 05:49 - تنازلات عون للحريري... ما لم يتنازل عنه في ظلّ الحصار والاجتياح!
الطقس