لجان المستأجرين

رئيس تجمع المحامين للطعن وتعديل قانون الايجارات

المحامي أديب زخور

في بيان له اليوم أوضح رئيس تجمع المحامين للطعن وتعديل قانون الايجارات، انه بتاريخ 23/11/2017 صدر عن محكمة الاستئناف المدنية في بيروت الغرفة الحادية عشر قرارا، اكدت عملياً ان هناك مواد غير قابلة للتطبيق لاستحالة تنفيذها، وقضت بإسقاط حق مستأجر من التمديد في محل تجاري اي غير سكني لعدم اشغاله، وان المجلس الدستوري ابطل المواد 7و13والفقرة 4 من المادة 18 من القانون المطعون فيه، وبالتالي فإن الابطال يطال هذه المواد، وهي غير المواد موضوع النزاع الراهن، اي المادتين 40 و34 ،

وارست قاعدة مهمة جدا عندما اوردت ما حرفيته، ص 7 مؤكداً، بأنه لا يمكن القول بعدم امكانية تطبيق المواد التي لم تبطل الا عند استحالة التنفيذ، وبالتالي أكّدت ان هناك مواد لا يمكن تطبيقها وهذه المواد الأخرى مشيرة اليها غير المواد التي أبطلها المجلس الدستوري وهي عملياً غير قابلة للتطبيق لاستحالة تنفيذها ، مؤكدة ان هذا التعليل، " وان ما تقدم ينسجم مع ما توصلت اليه هيئة التشريع والإستشارات في وزارة العدل في رأيها الإستشاري تاريخ 15/10/2015 في ضوء اعطاء موقف من سريان مواد قانون الايجارات تاريخ 8/5/2014 المذكور"،

علماً أن هيئة التشريع والإستشارات في استشارتها رقم 712/2014 تاريخ 15/10/2014 اكدت على عدم امكانية احلال المحاكم مكان اللجنة، وارست قاعدة عدم قابلية المواد المتصلة بالمواد التي ابطلها المجلس الدستوري للتطبيق واقله في الابنية السكنية من المواد 3 الى 37 ،

وقد اكد وزير المالية وهيئة القضايا وقطعوا الشق باليقين بجوابهم، ان اللجنة قد ابطلت وليس لها اي بديل بخاصة عدم اختصاص المحكمة للحلول مكان اللجنة التي تتطلب اختصاصاً استثنائياً، في الجواب على آلاف الطلبات الموجهة من المواطنين للاستفادة من الصندوق، وقد جاء في جوابها في دعاوى الايجارات على سبيل المثال بتاريخ 4 آب 2015 كالتالي":..وحيث سبق لهيئة التشريع والاستشارات في وزارة العدل ان رأت في استشارتها رقم 712/2014 تاريخ 15/10/2014 المتعلّقة بقانون الايجارات الجديد عدم امكانية إدراج اختصاص اللجنة ضمن الاختصاص العادي للقضاء الاداري او العدلي نظراً لطبيعة المهام التي حددها قانون الايجارات لها، وهي مهام محض ادارية ، وان خروج مهام اللجنة عن الاختصاص العادي للقضاء لا يخوله ممارسة المهام بغياب نص صريح يوليه اختصاصاً استثنائياً للقيام بهذه المهام....ولا صلاحية قانوناً للقضاء في الوقت الحاضر للحلول محلّ اللجنة للبت في هذا الموضوع

وبالتالي يكون القرار الصادر عن محكمة الاستئناف قد كرس الاجتهاد الثابت بعدم قابلية المواد المتصلة بالمواد التي أبطلها المجلس الدستوري للتطبيق، علماً ان هناك استحالة أخرى هي عدم انشاء الصندوق في حينها ويستمر حتى تاريخه، ويكون هذا القرار تلاقى مع قرارات محكمة الاستئناف في جبل لبنان،

ومن ضمن المواد غير القابلة للتطبيق واهمها هي مهل التمديد 9 و12 سنة والزيادات على بدلات الايجار كونها متعلقة باللجنة والصندوق،

اما المسألة الثانية التي تطرق لها القرار هي في نفاذ باقي المواد ، وخلص الى ان الاماكن غير السكنية والمواد غير المتصلة بالمواد التي ابطلت هي نافذة، وان القانون الايجارات الصادر في الجريدة الرسمية 8/5/2014 هو نافذ، وبالتالي يغطي الفترة المعمول بها من تاريخ 28/12/2014 حتى تاريخ 28/2/2017 ، كون المادة 55 من قانون الايجارات رقم 2/2017 مددت العمل بالقانون رقم 160/92 لغاية تاريخ 28/12/2014 ، كما نصت المادة 60 من القانون رقم 2/2017 انه يعمل بهذ القانون فور نشره في الجريدة الرسمية، والحاصل بتاريخ 28/2/2017 ، وتكون الفترة ما بين 28/12/2014 وهذا التاريخ الاخير مغطاة بأحكام القانون 8/5/2014، باستثناء المواد المبطلة منه وفقا لما هو مبين اعلاه، والا نكون امام فراغ تشريعي عن تلك الفترة ، الامر المخالف للمبادىء العامة ولارادة المشترع وذلك في ما يتعلق بموضوع النزاع الراهن،

الا اننا نختلف مع القرار اعلاه لناحية نفاذ القانون تاريخ 28/12/2014، وان لناحية المواد القابلة للتنفيذ، كونه لا يمكن معالجة الخطأ بخطأ آخر، كون المشترع سهى عن باله ثلاث مرات تغطية الفراغ القانوني 160/92 كما اغفلها في التعديلات الاولى والثانية واغفل توضيح هذا الضياع، والخطأ الفادح بنظرنا انه لا يمكن ان ينفذ القانون بطريقة انتقائية او a la carte اي ان نختار ما يعجبنا او يمكن تطبيقه من القانون ونطبقه، كون هذا يناقض مبدأ وحدة القانون وتطبيقه بشكل آن ومتساو وبذات الموجبات والحقوق على كافة المواطنين،

والاهم ان المشترع اعاد نشر القانون برمته مرة ثانية واعطاه تاريخ موحد لنفاذه دون اي مفعول رجعي ، وبالتالي ما تم نشره هو كامل القانون مع تعديلاته، وليس التعديلات فقط، بعكس ما حصل بالتعديلات عام 1994 التي تم نشرها جزئيا والتي عدلت قانون 160/92 وحددت انطلاقتها بمفعول رجعي، علما ان القانون هو قانون واحد وليس قانونين، وحدد له انطلاقة واحدة في المادة 60 من قانون الايجارات رقم 2/2017 وهو قانون خاص واستثنائي لا يجوز التوسع بتفسيره.